재건축 재개발 일몰제 위기감 고조

최근 재건축·재개발 등 정비구역의 일몰제 연장 기한이 도래하면서, 한때 연장으로 가까스로 존치됐던 구역들이 다시 존폐의 기로에 섰습니다.
특히 2차 일몰제 적용 시한이 임박해지며 현장과 주민 사이에서 위기감이 점점 커지고 있습니다.
이에 따라 일몰제에 대한 관심과 우려가 재차 고조되는 가운데, 재건축·재개발 사업의 향후 전망과 대응 방안을 짚어봅니다.

정비구역 일몰제란 무엇인가? : 재건축·재개발 사업의 필수제도

정비구역 일몰제는 재건축·재개발 등 도시정비사업에서 정해진 기간 내에 정비계획이 실행되지 않을 경우, 해당 정비구역의 지정을 자동으로 해제하는 제도입니다.
이 제도는 주거환경 개선과 도시재생의 효율성을 높이기 위해 도입됐으나, 사업의 지연이나 행정적·법적 문제로 인해 현실적으로 많은 논란을 낳고 있습니다.
일몰제는 2012년 「도시 및 주거환경정비법」 개정으로 도입되었으며, 이후 1차 연장(최대 2년), 2차 연장(코로나19 등 특별 사유시 최대 2년 추가) 등이 가능하도록 설계되어 왔습니다.

하지만 일몰제 적용 유예기간인 2~3년이 지나면서, 실제 사업 추진이 어려웠던 정비구역들은 다시 해제 위기에 내몰리고 있습니다.
특히 최근에는 서울 등 대도시를 중심으로 2차 유예마저 끝나가는 구역이 늘어나며, 정비구역 존치 또는 해제에 대한 주민들의 불안감이 확산되고 있습니다.

정비구역 일몰제가 본격적으로 현실화하면서 업계와 주민들은 ‘사업 지연에 따른 후속 대책’과 ‘정부·지자체의 제도적 보완 필요성’에 대한 목소리를 높이고 있습니다.

재건축·재개발 일몰제, 왜 위기감이 커졌나?

일몰제 위기감이 고조된 배경에는 여러 가지 원인이 복합적으로 작용합니다.
첫째, 최근 몇 년간 부동산 경기 침체, 분양가 상한제, 금융규제 강화 등이 맞물리며 사업 추진 동력이 약해졌습니다.
둘째, 조합 설립, 추진위 구성, 사업시행인가 등 필수 절차들이 까다로워지면서, 2~3년이라는 연장 기한이 결코 넉넉하지 않다는 것이 현실로 드러났습니다.

특히 ‘2차 일몰제’ 연장 시한이 끝나는 구역은 행정상 자동 해제될 위기에 놓여, 이미 많은 조합과 주민들이 사업 재추진을 위한 비상대책 마련에 나서고 있습니다.
실제 서울 강북·강남 등 주요 지역에서는 사업이 표류 중인 재개발·재건축 구역들이 해제 공포 속에 불안한 하루하루를 보내고 있다는 소식이 전해지고 있습니다.

전문가들은 “일몰제의 취지는 이해하지만, 법적 미비, 행정 지연, 시장 불확실성 등 현실적인 여건을 감안할 때 무분별한 해제보다는 구역 맞춤형 유연한 적용이 필요하다”고 지적합니다.
이 밖에도 ‘낙후지역 방치’, ‘주거환경 개선 지연’, ‘주택공급 차질’ 등의 부작용을 우려하는 목소리도 높아지고 있습니다.

정비구역 해제 시 현실적 영향과 우려

정비구역이 일몰제로 해제될 경우, 해당 지역 주민과 사업 관계자들은 여러 가지 불이익과 혼란을 겪을 수밖에 없습니다.
가장 먼저 예상되는 것은 주거환경 개선이 장기적으로 지연된다는 점입니다.
이로 인해 노후주택 밀집지역의 안전 문제와 환경 악화가 심화될 수 있습니다.

또한, 이미 오랜 기간 재산권 제한을 감내해온 주민들은 ‘사업 무산’이라는 좌절감에 빠질 수밖에 없습니다.
재개발·재건축 사업이 해제된 후에도 다시 구역 지정, 추진위 구성 등 모든 절차를 처음부터 재개해야 하기 때문에 사실상 수년간의 시간이 추가 소요됩니다.
이 과정에서 지역 내 갈등과 투기적 거래, 가격 변동성이 커질 수 있다는 점도 주요 부작용입니다.

주택공급 측면에서도 부정적 영향이 예상됩니다.
정부의 주택공급 확대 정책과 달리, 일몰제 해제로 인해 사업이 무산되면 신규 주택 공급이 줄어들고, 이는 다시 지역 주택시장 불안정으로 이어질 수 있습니다.
특히, 서울처럼 공급 부족 우려가 큰 대도시에서는 이러한 영향이 더욱 크게 나타날 가능성이 높습니다.

주민과 조합, 그리고 정부의 대응 방안

주민과 조합의 선택지

일몰제 해제 위기가 현실화된 상황에서 주민과 조합은 다양한 대응 방안을 모색하고 있습니다.
가장 직접적인 방법은 정비사업의 속도를 최대한 높여 기한 내 필수 절차를 마치는 것입니다.
이에 따라 최근에는 조합 설립, 인가 신청 등 행정 절차를 신속히 진행하는 구역이 많아졌습니다.

하지만 현실적으로 이미 해제가 임박한 구역에서는 ‘재지정 요청’, ‘주민설명회 개최’, ‘정비계획 변경’ 등 대안을 찾는 경우도 있습니다.
일부 조합은 시·군·구청에 일몰제 연장 및 예외 적용을 요청하며, 각종 법률 자문을 구하고 있습니다.
이외에도 주민들은 청원, 시위, 언론 제보 등을 통해 여론을 환기시키는 등 적극적인 움직임을 보이고 있습니다.

정부와 지자체의 역할

정부와 지자체 역시 일몰제 부작용 최소화를 위해 다각도의 정책적 보완책을 검토 중입니다.
일부 자치단체는 자체적으로 일몰제 적용 전 ‘사전 점검회의’, ‘사업성 분석’, ‘조합 컨설팅’ 등 행정적 지원을 강화하고 있습니다.
정부 차원에서는 도정법(도시 및 주거환경정비법) 개정 논의, 유예 연장 기준 완화, ‘구역 맞춤형 관리’ 등의 방안이 거론되고 있습니다.

전문가들은 “정비구역 해제의 파급효과가 큰 만큼, 단순한 규정 적용보다는 지역별 특성과 주민 의견을 반영한 유연한 정책이 시급하다”고 조언합니다.
아울러, 장기적 차원에서 도시정비사업의 행정절차를 합리적으로 단축하고, 시장 상황을 반영한 실질적 지원책이 필요하다는 지적도 늘고 있습니다.

재건축·재개발 일몰제의 미래와 개선 방향

재건축·재개발 일몰제는 도입 취지와 달리, 현장에서는 사업 지연과 주거환경 악화 등 다양한 문제를 유발하고 있습니다.
따라서 향후에는 일몰제 적용 기준을 더욱 세분화하고, 지역별 상황과 사업성, 주민 의사 등을 종합적으로 고려한 ‘맞춤형 정책’이 절실합니다.

일례로, 특정 기간 내 사업이 추진되지 못한 경우에도 주민 동의율이나 사업 필요성, 행정적 사유 등 예외 사유를 확대 적용하는 방안이 있습니다.
또한, 조합 결성 및 행정 인허가 절차의 간소화, 금융 및 세제 지원 확대, 갈등 조정 기구 설치 등이 제도 개선의 핵심 과제로 꼽힙니다.

향후 정부와 지자체, 전문가, 주민 모두가 머리를 맞대고 지속적으로 제도를 점검하고 보완해 나가는 것이 중요합니다.
특히 서울 등 대도시 주택시장과 직결된 사안인 만큼, 일몰제를 둘러싼 논의와 제도 개선은 단순 행정 절차를 넘어 우리 사회 주거정책의 핵심 과제로 자리 잡고 있습니다.

맺음말 및 앞으로의 방향

최근 재건축·재개발 정비구역 일몰제는 2차 연장 기한 도래로 인해 사업장과 주민들에게 다시 한 번 큰 위기감과 혼란을 불러오고 있습니다.
일몰제 해제 시 주거환경 악화, 사업 무산, 주택공급 차질 등 현실적 피해가 우려되는 만큼, 정부와 지자체, 주민 모두의 유연한 대응과 제도적 보완이 시급합니다.
독자 여러분께서는 해당 구역 주민이라면 사업 추진 현황을 적극적으로 확인하고, 조합·행정과의 소통을 강화하는 등 선제적으로 대응할 필요가 있습니다.
아울러, 예비 재건축·재개발 구역에서는 제도 변화에 신속히 대응하며, 필요시 전문가 상담이나 주민 의견수렴 등 실질적 행동에 나설 것을 권장합니다.
주거환경 개선과 안정적 주택공급, 도시 발전을 위한 현명한 선택이 요구되는 시점입니다.