서울 강남3구·용산 토허제 연장과 집값 상승

정부가 2024년 6월 7일 부동산 시장 안정화 대책을 발표함에 따라, 서울 강남3구와 용산구의 토지거래허가제가 내년 말까지 연장된다. 하지만 이 조치가 발표된 직후, 오히려 마포구와 성동구 등 주변 지역의 집값이 상승하는 현상이 관찰됐다. 부동산 규제와 시장의 역동적인 반응 사이에서 서울 부동산 시장의 향후 움직임에 관한 관심이 더욱 커지고 있다.

서울 강남3구·용산 토지거래허가제 연장 배경과 목적

서울 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구는 수도권 부동산 시장에서 항상 뜨거운 감자로 주목받아 왔습니다. 정부는 부동산 시장 과열을 막고 투기 세력 유입을 차단하기 위해 이들 지역에 토지거래허가제를 도입해왔으며, 이번에 내년 말까지 추가 연장이 확정된 것입니다.
토지거래허가제란 일정 면적 이상의 부동산 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야만 소유권 이전이 가능한 제도입니다. 이는 투기 목적의 단기 거래를 억제하고 실수요자 중심의 시장 질서를 확립하고자 도입된 것으로, 거래에 일정한 제한을 둠으로써 가격 급등을 사전에 차단하려는 목적을 가지고 있습니다.
강남3구와 용산구는 서울 내에서도 부동산 가격이 상대적으로 높고, 투자 수요가 집중되는 곳입니다. 특히 이들 지역은 고급 아파트 단지와 개발 호재가 풍부해 잠재적 수익을 노리는 투자자들의 관심이 끊이지 않았습니다. 정부는 이러한 특성과 최근의 시장 불안 조짐을 감안해, 토지거래허가제 연장이 시장 안정에 기여할 것으로 기대하고 있습니다.

토지거래허가제 연장이 서울 집값에 미치는 영향

토지거래허가제의 연장은 단순히 거래 절차를 까다롭게 만드는 것에 그치지 않습니다. 강남3구와 용산구 부동산 시장에서는 이미 매수·매도심리에 큰 영향을 미치고 있으며, 이는 곧바로 집값에도 반영되고 있습니다.
최근 발표된 연장 조치로 해당 지역 내 거래는 다소 위축될 것으로 예상되지만, 실제로는 인근 비규제지역인 마포구, 성동구 등지로 투자 수요가 이동하면서 해당 지역의 집값이 오르는 풍선효과가 나타나고 있습니다. 정부의 규제가 강해질수록, 그 규제가 미치지 않는 곳에 투자 수요가 몰리는 현상은 이제 ‘일상화’된 패턴입니다.
이러한 현상은 특정 지역의 집값만을 억제하는 데 한계가 있음을 보여줍니다. 또한, 토지거래허가제 적용 지역에서는 실수요자와 투기수요가 함께 위축되거나, 고가 아파트의 거래량 감소로 인해 통계상의 가격 변동성이 커질 수 있습니다. 즉, 제도 자체가 시장 전체의 안정까지는 이끌지 못하는 상황입니다.

마포·성동 등 비규제지역 집값 상승, 풍선효과 현실화

토지거래허가제의 연장이 발표된 후, 서울 마포구와 성동구 같은 비규제지역에서는 실제로 집값이 들썩이고 있습니다. 부동산 중개업계에 따르면, 규제 발표 직후 몇몇 인기 아파트 단지의 매수 문의가 크게 늘었으며, 일부 단지에서는 호가가 수천만 원 이상 급등하는 사례도 나타났습니다.
마포구와 성동구는 강남 접근성이 양호하고, 교통·생활 인프라가 잘 갖춰진 ‘신흥 인기 지역’입니다. 그동안 강남3구·용산구 규제 강화로 투자 수요가 일부 유입돼왔지만, 이번 토지거래허가제 연장으로 더욱 뚜렷한 상승세를 보이고 있습니다. 실거래가 상승, 매물 부족 현상, 갑작스러운 호가 인상 등은 정부 정책이 의도한 ‘시장 안정’과는 거리가 먼, 예상 밖의 결과라 할 수 있습니다.
이런 풍선효과는 투자자뿐만 아니라 실수요자의 내 집 마련 부담도 높이고 있으며, 시장 전반의 불균형을 더욱 심화시키는 요인으로 꼽히고 있습니다. 실제로 서울의 주요 부동산 포털 사이트에는 마포·성동 등 비규제 지역 문의가 한동안 계속 증가세를 보였다는 통계도 나오고 있습니다.

정부의 부동산 공급 대책과 시장의 역동적 반응

정부는 집값 안정화의 일환으로 공급 확대 및 규제 유지 정책을 병행하고 있습니다. 7일 발표된 대책에는 신규 주택 공급 확대, 청년 및 신혼부부 대상 특별 공급 확대 등이 포함됐으나, 핵심은 여전히 투기 억제와 시장 안정에 초점을 두고 있습니다.
하지만 부동산 시장의 반응은 더욱 복잡해지고 있습니다. 공급 확대는 장기적으로 효과를 볼 수 있지만, 단기적으로는 불확실성 및 정책에 대한 신뢰 부족으로 인해 오히려 ‘사자’ 심리가 자극되는 모순이 발생하고 있습니다. 예를 들어, “이번 기회에 미리 집을 사두자”는 심리가 퍼지면서 집값이 단기에 급등하는 현상도 나타나고 있습니다.
정부는 규제지역 조정과 토지거래허가제 연장 등으로 방향성을 제시했지만, 시장의 복잡한 심리와 풍선효과, 투자자 이동 등 예기치 못한 변수가 계속해 등장하고 있습니다. 전문가들은 규제와 공급 정책이 시장 심리에 미치는 영향을 면밀히 점검하며, 추가적인 시장 안정화 방안 마련이 시급하다고 지적합니다.

서울 부동산 시장 안정화, 앞으로의 과제와 전망

서울 부동산 시장 안정화는 단순한 규제나 공급 확대만으로는 달성하기 어려운 과제입니다. 강남3구·용산구 토지거래허가제 연장은 한시적으로 매매 열기를 낮출 수 있지만, 그 영향이 인근 지역으로 확산되면서 시장의 불균형이 심화되고 있습니다.
향후 시장이 안정되기 위해서는 보다 정교한 맞춤형 정책, 실수요자 보호, 투자수요 관리, 그리고 장기적인 주택공급 정책이 조화를 이루어야 합니다. 또한 부동산 시장의 투명성 제고와 시장 참여자에 대한 신뢰 회복도 중요한 과제로 떠오르고 있습니다.
서울 집값의 향배는 내년까지 이어질 토지거래허가제 연장 효과, 비규제지역 집값 상승세, 정부 추가 대책 등에 따라 달라질 전망입니다. 현명한 의사결정을 위해 시장 변화에 대한 지속적인 관심과 정보 확인이 필요합니다.

강남3구·용산 토지거래허가제 연장은 시장 안정화라는 정부의 목표와 달리 근교 지역 집값 상승이라는 부작용을 불러왔습니다. 규제의 풍선효과가 현실화되며, 실수요자와 투자자 모두 신중한 의사결정이 요구되는 시기입니다. 앞으로의 부동산 시장 변화에 주목하면서, 실제 매매나 투자에 앞서 전문가 상담과 시장 정보 분석이 중요합니다. 최신 동향을 꾸준히 확인하고, 본인의 상황에 맞는 전략을 세워보시길 권합니다.