리모델링 시장 수평·수직 증축 논쟁 재점화

최근 국내 리모델링 시장에서 수평 증축과 수직 증축 방식의 논란이 다시 뜨겁게 불붙고 있다. 1층에 필로티 구조를 도입하고 한 층을 올리는 리모델링이 과거에는 '수평 증축'으로 간주됐지만, 현행 기준에서는 '수직 증축'으로 인정되면서 안전진단 등급 등 요건이 한층 까다로워졌다. 이로 인해 리모델링 추진 단지와 업계 전반에서 사업성, 안전성, 규제 등 다양한 쟁점이 부각되고 있다.

리모델링 시장에서 수평·수직 증축 논쟁 재점화

리모델링 시장은 최근 수평 증축과 수직 증축을 둘러싼 해석 변화로 혼란을 겪고 있다. 특히, 1층 필로티 구조를 비우고 상부에 한 개 층을 새로 짓는 방식이 기존에는 수평 증축으로 간주되어 비교적 규제가 덜했으나, 국토교통부의 해석 변경 이후 해당 방식이 수직 증축으로 분류되기 시작했다. 이는 곧 안전진단 기준 등급이 상향 조정되고, 구조 안전성 검증이 더욱 엄격해진다는 의미다.
이같은 정책 변화는 리모델링을 준비하거나 진행 중인 단지들, 그리고 시공사 등 업계 전체에 적지 않은 파장을 일으켰다. 실제로 1층을 비우고 주차공간 또는 상가로 활용하며 윗층을 증축하는 필로티 구조는 도시 재생 및 공간 활용 효율성 측면에서 각광받아 왔다. 그러나 수직 증축으로 해석되면서 추가적인 안전성 확보와 비용 부담, 프로젝트 일정 지연 등 문제가 대두되고 있다.
업계 전문가들은 이 논쟁이 단순히 해석상의 문제를 넘어, 향후 리모델링 시장의 방향성과 사업 추진 전략, 그리고 정부 정책의 일관성 등의 근본적 이슈로 번질 수 있다고 진단한다. 더불어, 달라진 규제 환경 속에서 사업성 확보와 안전 기준 충족 사이에서 적정 해법을 모색해야 한다는 목소리도 높아지고 있다.

수평 증축과 수직 증축, 무엇이 다른가?

수평 증축과 수직 증축은 리모델링 방식상 가장 근본적인 차이가 있는 요소다. 수평 증축은 기존 건물의 외곽을 확장해 연면적을 늘리는 방식으로, 주로 복도식 아파트의 측면 확장, 발코니 확장, 연결통로 신설 등에 적용된다. 반면 수직 증축은 기존 건물 위에 층을 추가로 쌓는 방법으로, 도심 내 용적률을 극대화하고 주거 환경을 개선하는 데 효과적이다.
현행 주택법상 수평 증축은 비교적 규제가 덜하며, 안전진단 기준도 상대적으로 완화되어 있다. 이에 반해 수직 증축은 구조적 안정성 확보를 위해 안전진단 등급 B 이상, 내진 설계 강화, 시공사 선정 시 추가 검증 등 엄격한 규정을 적용받는다. 이번 국토부 해석 변경으로 인해, 기존에 수평 증축으로 추진됐던 필로티+1층 방식이 수직 증축으로 전환되면서 사업 조건이 한층 까다로워졌다.
결과적으로, 리모델링을 추진하는 아파트 단지들은 증축 방식 선택에 있어 사업성(분양수익, 추가 세대 창출)과 규제(안전진단, 인허가) 사이에서 복잡한 셈법을 따져야 하는 상황이 됐다. 예비 입주민 및 추진위원회, 시공사 간의 이해관계 조율 또한 더욱 중요해졌다.

리모델링 사업성 변화와 안전진단 등급 강화의 영향

수직 증축 시 적용되는 안전진단 등급 강화 조치와 엄격한 구조 검증은 리모델링 사업성에 직접적인 영향을 미친다. 과거 수평 증축 방식에서는 건축물의 내력벽 등 구조적 부담이 적어, 사업 추진이 비교적 용이했다. 하지만 수직 증축이 적용되면, 건물 전체의 하중 증가와 내진 성능 확보가 필수적으로 요구되어, 기존 구조물의 내구성 및 안전성에 대한 강화 조치가 필요하다.
이로 인해 추가 공사비용이 발생할 뿐만 아니라, 안전진단 통과를 위한 설계 보완, 구조물 보강, 공사 기간 연장 등 현실적 부담이 커지고 있다. 최근 일부 추진 단지에서는 안전진단 등급 미달로 인해 사업이 지연되거나 중단되는 사례도 보고되고 있다. 이는 리모델링 추진위원회 및 조합원 간의 불신을 야기하고, 시공사 선정 및 분담금 책정에 있어서도 불확실성을 높인다.
더불어 사회적·정책적 관점에서 보면, 안전 확보와 재난 예방의 중요성이 점점 커지는 가운데, 기준 강화는 불가피하다는 전문가 의견도 적지 않다. 그러나 단지별 상황, 지역 여건, 구조 특성 등을 세밀하게 반영할 수 있는 유연한 대책도 필요하다는 목소리가 함께 제기된다.

국내 리모델링 시장의 과제와 향후 전망

국내 리모델링 시장은 저출산·고령화, 노후 주택 증가, 도심 공간 재생 등 다양한 사회적 과제와 맞물려 빠른 성장을 거듭해 왔다. 그러나 이번 수평·수직 증축 해석 논쟁과 안전진단 등급 강화 이슈는 시장의 성장세에 적지 않은 변화를 예고하고 있다.
특히 아파트 리모델링을 계획하고 있는 단지들은 사업성 검토와 인허가 전략의 전면 재조정이 불가피해졌다. 정부와 지자체의 리모델링 활성화 정책, 도시계획과의 연계성, 구조 안정성 확보방안 등 다각적 접근이 필수적이다. 업계에서는 정책 일관성 확보, 인허가 프로세스 단순화, 기술적 지원 확대 등 보완책 마련을 촉구하고 있다.
한편, 장기적으로는 리모델링 방식의 다양화(모듈러 건축, 친환경 리모델링 등), 민간과 공공의 협업 강화, 입주민 참여 확대 등이 시장의 새로운 성장 동력으로 부상할 전망이다. 리모델링 시장의 패러다임 전환기 속에서, 안전과 사업성, 그리고 사회적 가치의 균형을 이루는 해법이 무엇보다 중요해졌다.

결론 및 독자 행동 안내

수평·수직 증축 논쟁과 안전진단 등급 강화는 국내 리모델링 시장의 방향성과 사업성, 안전성 등 핵심 이슈에 직결된다. 필로티 구조를 활용한 증축 방식 변화로 인해, 아파트 단지별 사업 전략 재점검과 구조 안전성 확보가 더욱 중요해졌다. 업계와 정부, 입주민 모두가 변화된 규제 환경에 맞는 유연한 대응책을 모색해야 할 시점이다.
리모델링을 고려 중인 단지나 관계자는 최신 정책 동향 및 법적 기준을 꼼꼼히 파악하고, 전문가 자문을 통해 사업성·안전성·인허가 조건을 사전에 점검하는 것이 바람직하다. 관련 업계 종사자라면 정부 정책 건의, 신기술 도입, 다양한 리모델링 모델 개발 등 선제적 대처 방안 마련이 요구된다. 앞으로도 리모델링 시장의 변동과 쟁점에 대한 꾸준한 정보 확인과 전략 수립이 필요하다.